Louer meublé ou vide ? Faire le bon choix

Propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location, vous hésitez entre deux solutions, la location meublée ou la location nue. Dans le premier cas, le bailleur équipe le logement et dans le second, le locataire s’en charge lui-même. Outre cette différence évidente, il en existe d’autres, plus techniques. La fiscalité est particulièrement impactée par le choix du type de revenu locatif que vous allez percevoir. Dès l’investissement, les dispositifs d’encouragement diffèrent. Par la suite, selon que vous louez votre logement vide ou meublé, le régime fiscal varie également. Ce qui a finalement des conséquences sur le rendement de votre bien immobilier. C’est pourquoi il est important de comparer soigneusement la fiscalité de la location vide et celle de la location meublée avant de faire votre choix.

Comment mettre un bien en location ?

Qu’il s’agisse de louer meublé ou vide, la location d’un logement s’accompagne de formalités obligatoires, de la part du propriétaire comme du locataire. La loi ALUR du 24 mars 2014 redéfinit le cadre de la location, en précisant, entre autres, les droits et les obligations du propriétaire et celles du locataire. 

Mise en location : le Dossier de Diagnostic Technique 

Avant de proposer un bien immobilier à la location, le propriétaire doit faire procéder à divers diagnostics dans le logement concerné. L’ensemble de ces documents constitue le DDT, qui contient ainsi : 

• Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE ;

• Un diagnostic amiante si le permis de construire du logement a été délivré avant juillet 1997 ;
• Un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant 1949 ;
• Un diagnostic de l’installation intérieure de gaz si celle-ci a plus de 15 ans ;
• Un diagnostic de l’installation électrique intérieure si elle est en place depuis plus de 15 ans ;
• Un diagnostic « état des risques et pollutions » si le logement est situé dans une commune concernée.

Mise en location : les autres pièces obligatoires 

La mise en location d’un logement doit toujours être concrétisée par la signature d’un bail de location entre le propriétaire et le locataire. Un état des lieux d’entrée doit également être réalisé. Ce document, ainsi que le Dossier de Diagnostic Technique complet, est ensuite annexé à l’exemplaire du bail destiné au locataire. La loi ALUR impose des modèles types de bail vide ou meublé et d’état des lieux. Pour vous épargner ces démarches fastidieuses et chronophages, vous pouvez confier la gestion locative de votre appartement ou de votre maison à une agence immobilière locale du réseau Orpi.

Mise en location : les devoirs et obligations du propriétaire 

Le logement mis à la disposition du locataire doit être décent et entretenu, conformément aux dispositions prévues par le bail. Le locataire doit pouvoir bénéficier de la jouissance paisible du logement qu’il occupe, qui ne doit présenter aucun risque pour la sécurité et la santé des occupants. Pour cela, le propriétaire doit assurer l’entretien des lieux et procéder aux réparations qui s’imposent. Enfin, certains équipements destinés à assurer le confort de base doivent être présents dans le logement, tels que :

• L’accès à l’eau potable ;
• Des installations sanitaires ;
• Un coin cuisine au minimum, équipé d’un évier raccordé au réseau et prévoyant le branchement d’un appareil de cuisson ;
• Un système fonctionnel d’évacuation des eaux usées ;
• Une installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
• Une installation électrique suffisante.

Mise en location : les devoirs et obligations du locataire

Le locataire, quant à lui, doit s’acquitter du montant du loyer et des charges, bien évidemment, mais pas seulement. En effet, il a d’autres obligations, comme :

• Avant d’emménager, et idéalement à la signature du bail, le locataire doit fournir une attestation d’assurance habitation ;
• Si cette disposition est prévue dans le contrat de location, il devra également fournir un acte de caution ;
• Enfin, pendant toute la durée de la location, il doit assurer l’entretien courant du logement et procéder aux réparations qui lui incombent, telles que les dégradations dont il est responsable

Location vide, location meublée : quelles sont les différences ?

Que doit contenir un logement pour être qualifié de « meublé » ?

La notion de « logement meublé » fait l’objet d’un décret de 2015, qui décrit précisément les éléments et équipements indispensables que doit proposer un logement destiné à la location meublée, et qui sont :

• Un lit complet doté de couette et couverture ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres ;
• Un four ou un four à micro-ondes, ainsi que des plaques de cuisson,
• Un réfrigérateur doté d’un compartiment congélateur ou un congélateur séparé ;
• De la vaisselle en quantité suffisante et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des chaises ; 
• Des meubles de rangement ou étagères ; 
• Le matériel nécessaire aux tâches ménagères ;
• Un luminaire par pièce.

Location vide, location meublée : des dispositions administratives distinctes

Entre location nue ou vide et location meublée, quelques différences sont à noter, notamment au niveau administratif. Comparons les deux types de location :